新設着工71万戸、それでも最高益——住宅3社の海外事業は中身が分かれた

2025年度（2025年4月〜2026年3月）の新設住宅着工戸数は71万1,171戸で、前年度比12.9%減となりました。それでも住宅最大手3社の直近決算はそろって増収です。積水ハウス（2026年1月期）は過去最高益、大和ハウス工業（2026年3月期）も売上高・営業利益とも過去最高を更新しました。住友林業（2025年12月期）は増収ながら、営業利益は13.3%減です。

2025年度の新設住宅着工71万1,171戸（前年比12.9%減）とは

国土交通省の「建築着工統計調査報告」では、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の新設住宅着工戸数は71万1,171戸、前年度比12.9%減でした。前年度の2024年度は81万6,388戸（同2.0%増）と3年ぶりに増加していただけに、反動の落ち込みは大きくなりました。

利用関係別では、持家が19万5,111戸（同12.6%減）、貸家が30万8,906戸（同13.5%減）、分譲住宅が20万563戸（同12.6%減、3年連続の減少）です。分譲住宅のうちマンションは8万2,881戸（同21.2%減）。一戸建住宅は11万5,200戸（同5.9%減、3年連続の減少）でした。減少率がここまで大きくなった背景には、2025年4月に施行された制度変更があります。

区分	2025年度	前年度比
新設住宅着工総数	711,171戸	▲12.9%
持家	195,111戸	▲12.6%
貸家	308,906戸	▲13.5%
分譲住宅	200,563戸	▲12.6%（3年連続減）
うちマンション	82,881戸	▲21.2%
うち一戸建住宅	115,200戸	▲5.9%（3年連続減）

出典：国土交通省「建築着工統計調査報告（令和7年度計分）」（2026年4月30日公表）。原数値をそのまま記載。

2025年3月8万9,802戸と4月5万6,188戸の差とは

制度変更の影響は、月次の戸数に表れました。適合義務化が始まる直前の2025年3月の新設住宅着工戸数は8万9,802戸、前年同月比39.6%増でした。持家・貸家・分譲住宅の3区分すべてで、駆け込み需要が起きました。

施行直後の2025年4月は5万6,188戸まで落ち込み、前年同月比26.6%減。季節調整済みの年率換算値も前月比42.2%減と、急落しました。国土交通省は当初42.0%減と発表していましたが、東京都からの誤り報告があり、2025年6月30日付で42.2%に訂正しています。

わずか1か月で、着工の水準は3割前後動きました。制度の施行前に着工が前倒しされ、施行後に反動が残っています。

月	新設住宅着工戸数	前年同月比
2025年3月	89,802戸	+39.6%
2025年4月	56,188戸	▲26.6%

断熱等級4が「最低ライン」に変わった日

2025年3月と4月の振れを生んだのは、2022年6月17日に公布された改正建築物省エネ法です。2025年4月1日に全面施行され、原則すべての新築住宅・非住宅に、省エネ基準への適合が義務付けられました。

基準は、住宅性能表示制度でいう「断熱等性能等級4」「一次エネルギー消費量等級4（BEIが1.0以下）」にほぼ相当します。断熱等性能等級は、2022年に5〜7が新設されるまで、4が最高等級でした。これまで「上位グレード」だった水準が、2025年4月着工分から、全事業者に義務づけられる最低ラインに変わりました。

小規模な木造住宅で審査の一部を省略できた「4号特例」の対象も縮小され、構造関係規定の審査項目が増えています。

87万円という追加コストの出どころ

基準が上がった分、建設コストも動きます。国土交通省が社会資本整備審議会建築分科会建築環境部会に示した試算例では、延べ床面積120㎡の戸建住宅（6地域）を断熱等級3相当から4相当へ引き上げる追加コストは約87万円です。総建設費の約4.0%に相当します。光熱費の低減による回収期間は、約35年という試算です。

試算の時点は2018年9月21日です。2025年4月の義務化は、この試算が前提としていた等級4への引き上げを、全国一律の最低ルールにしました。回収には約35年かかります。まずは、入居後すぐに得をするかどうかより、着工前に必ずクリアするコストとして捉えることが大切です。

試算項目	数値
追加コストの目安（120㎡の戸建、6地域）	約87万円／戸
総建設費に占める割合	約4.0%
光熱費低減による回収期間	約35年
試算時点	2018年9月21日（社会資本整備審議会資料）

この数字を読むときの4つの注意　①「新設住宅着工戸数」には暦年（1〜12月）と年度（4〜翌3月）の2種類の統計があり、集計期間が3か月ずれるため単純比較できない。②各社の決算期はそろっていない（積水ハウスは2月〜翌1月、大和ハウス工業は4月〜翌3月、住友林業は1月〜12月）。③87万円の追加コスト試算は2018年時点のもので、2025年の資材・人件費水準を反映した最新試算ではない。④住友林業の「海外住宅事業」は2026年1月に「建築・不動産事業」から改称されたセグメントで、過去の数値と単純に接続できない。

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積水ハウス、国際事業の営業利益はなぜ391億円まで下がったか

制度変更と並行して、住宅最大手3社の決算が出そろいました。積水ハウスの2026年1月期（2025年2月〜2026年1月）は、売上高4兆1,979億円（前期比3.4%増）、営業利益3,414億円（同3.0%増）、当期純利益2,320億円（同6.6%増）です。いずれも過去最高を更新しました。

国際事業だけは、売上の伸びと利益が別です。売上高は1兆2,863億円（同0.6%増）なのに、営業利益は391億円、前期比50.5%の減益です。同社の決算概要には、販売用不動産の評価損197億円のうち135億円が米国戸建住宅事業で発生した、とあります。米国経済の先行き不透明感に伴う顧客の様子見姿勢が続き、インセンティブが増えたことも、利益を押し下げました。

同社は2026年1月に、現地で戸建住宅を供給するグループビルダー4社を統合し、「Sekisui House U.S., Inc.」として運営を始めました。規模拡大と収益性の立て直しを、同時に狙う局面です。

指標	積水ハウス（2026年1月期）	大和ハウス工業（2026年3月期）	住友林業（2025年12月期）
決算期間	2025年2月〜2026年1月	2025年4月〜2026年3月	2025年1月〜12月
売上高	4兆1,979億円（+3.4%）	5兆5,768億円（過去最高）	2兆2,676億円（+10.4%・過去最高）
営業利益	3,414億円（+3.0%・過去最高）	6,148億円（+12.6%・過去最高）	1,687億円（▲13.3%）

大和ハウス、海外事業が「1兆円・1,000億円」に1年早く届いた理由

大和ハウス工業は、対照的な結果です。2026年3月期の売上高は5兆5,768億円、営業利益は6,148億円（同12.6%増）で、いずれも過去最高を更新しました。第7次中期経営計画で目標としていた「海外売上高1兆円・営業利益1,000億円」は、1年前倒しで達成しています。

有価証券報告書に記載された2025年度の海外事業は、売上高1兆284億円、営業利益1,370億円です。2018年度からの8年間の年平均成長率は、売上高20.5%、営業利益40.1%。売上高に占める海外事業の比率は18.4%で、2018年度から11.7ポイント上昇しました。

米国での販売コミュニティの拡大と販売施策の強化に加え、2025年10月末に実施した大型土地売却も、業績に寄与しました。

住友林業の海外住宅・経常利益1,380億円の内訳とは（米国28.4%減、豪州107%増）

住友林業は2026年1月、従来の「建築・不動産事業」セグメントを「海外住宅事業」に改称しました。2025年12月期のこのセグメントは、売上高1兆2,059億円（前期比12.5%増）、経常利益1,380億円（同10.4%減）です。

米国住宅は、売上高7,861億円（同7.3%減）、経常利益1,052億円（同28.4%減）でした。利益率は17.3%から13.4%へ低下し、販売戸数は1万262戸（同8.9%減）です。

豪州住宅は、売上高3,378億円（同116.9%増）、経常利益263億円（同107.1%増）と大きく伸びています。2024年11月に持分を取得した豪州最大手Metriconグループの連結効果と、西オーストラリア州の住宅市況の回復が要因です。米国の落ち込みの一部は、豪州の伸びで打ち消されました。

海外住宅事業の内訳（2025年12月期）	売上高	経常利益
米国住宅	7,861億円（▲7.3%）	1,052億円（▲28.4%）
豪州住宅	3,378億円（+116.9%）	263億円（+107.1%）
海外住宅事業計	1兆2,059億円（+12.5%）	1,380億円（▲10.4%）

住友林業がTri Pointe Homesを選んだ条件とは（1株47ドル、約6,550億円）

住友林業は、落ち込んだ米国事業を縮小せず、規模を広げる方針です。2026年2月13日、同社は米国の住宅大手Tri Pointe Homes, Inc.を買収すると発表しました。上場先はニューヨーク証券取引所（NYSE）で、ティッカーはTPHです。

対価は1株47米ドルの現金です。アドバイザリー費用等を含む取得価額は約42.81億米ドル（1米ドル=153円換算で約6,550億円）で、発表前営業日（2026年2月12日）終値比で約29%のプレミアムが付いています。

有利子負債等を含む企業価値ベースでは約45億米ドル（約6,890億円）で、住友林業とTri Pointe Homesの共同発表資料の見出しの数字です。

買収は米国時間2026年5月14日に完了し、株式取得対価は約4,003百万米ドル、資金は円建て融資8,351億円で調達しました。両社を合わせると18州で年間約1万5,000戸を供給する規模になり、住宅供給規模は全米5位相当になっています。同社は長期ビジョン「Mission TREEING 2030」で、2030年に米国での年間住宅供給戸数2万3,000戸を目標に掲げています。

住友林業によるTri Pointe Homes買収の数字
約6,550億円発表時の取得価額（1株47米ドル・前日終値比約29%プレミアム）。8,351億円買収資金の円建て融資。全米5位相当買収後の米国住宅供給規模（年間約1万5,000戸・18州）。

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同じ米国市場で、3社の決算が分かれた理由

「海外事業を持つ住宅会社は業績が安定する」とまとめるには、3社の決算は違いすぎます。同じ米国市場でも、積水ハウスと住友林業は業績を落とし、大和ハウス工業は伸ばしました。住友林業は、そのうえで買収により規模を拡大しています。

共通しているのは、住宅ローン金利の高止まりと、通商政策に対する先行き不透明感による顧客の様子見姿勢です。積水ハウスと住友林業は、在庫評価損や販売戸数の減少として受けました。大和ハウス工業も同じ環境で事業をしていますが、販売コミュニティの拡大や大型土地売却で相殺しています。住友林業は、その局面であえて大型買収に踏み切りました。

海外に出ているかどうかではなく、金利の高止まりと様子見が続くときの対応の差が、決算を分けています。

国内の受注は、実は3社とも底堅い

国内の受注は、着工戸数の減少ほどは弱くありません。積水ハウスの2025年度受注高は、戸建住宅事業が4,815億円（前期比0.5%増）、賃貸・事業用建物が6,087億円（同2.8%増）と、いずれも増加しています。

大和ハウス工業の2026年3月期の受注実績は、有価証券報告書では戸建住宅が1兆3,598億円（同20.4%増）、全セグメント合計で5兆7,339億円（同8.3%増）でした。

新設住宅着工の統計が表すのは、これから建つ戸数です。受注は、各社が実際に契約を獲得した金額です。着工戸数が減っても大手の受注金額が伸びている背景には、1棟あたりの単価上昇があります。

1棟5,000万円という新しい相場

住宅産業新聞の集計では、2024年度の大手住宅企業の1棟あたり平均単価は、旭化成ホームズが5,530万円、大和ハウス工業が5,200万円、積水ハウスが5,248万円、住友林業が4,670万円でした。まずは、業界紙の集計と各社の一次開示を分けて読むことが大切です。

積水ハウスの2025年度の決算概要では、注文住宅の1棟単価が5,642万円（前年度比394万円増）です。業界紙の水準を、自社開示でも裏づけています。建設コストの上昇や高機能化・大型化が進むなか、戸数が減っても1棟あたりの受注金額が上がり、売上高を下支えしています。

海外の売上比率と利益比率は、3社で順位が変わる

売上高に占める海外事業の比率は、積水ハウスの国際事業が30.6%（1兆2,863億円÷連結売上高4兆1,979億円）です。大和ハウス工業の海外事業は18.4%（会社発表）。住友林業の海外住宅事業は53.2%（1兆2,059億円÷連結売上高2兆2,676億円）です。

利益では、順位が変わります。積水ハウスは、営業利益に占める国際事業の比率が11.5%（391億円÷3,414億円）で、売上比率より低くなります。大和ハウス工業は22.3%（1,370億円÷6,148億円）です。住友林業は、経常利益に占める海外住宅事業の比率が78.9%（1,380億円÷1,749億円）で、売上比率を上回ります。大和ハウス工業も、売上比率を上回っています。

住友林業のTri Pointe Homes統合が計画どおり進み、米国の金利サイクルが緩めば、「Mission TREEING 2030」が掲げる年間2万3,000戸体制が実現し、海外が名実ともに主力になります。統合コストや金利高止まりが続けば、海外の売上比率は高いままでも、利益の回収には数年かかります。

海外の売上比率が高いだけでは、稼げるかどうかは決まりません。新設着工が構造的に減っていく国内市場で事業を続ける経営者にとっては、自社の海外依存度そのものより、金利高止まりや統合コストが続くときに持ちこたえられる財務体力と、打ち手があるかを点検する方が実践的です。

会社（該当セグメント）	海外売上高比率	海外利益比率
積水ハウス（国際事業）	30.6%	11.5%（営業利益）
大和ハウス工業（海外事業）	18.4%	22.3%（営業利益）
住友林業（海外住宅事業）	53.2%	78.9%（経常利益）

比率はいずれも各社決算の開示数値を用いた当社算出（大和ハウス工業の海外売上高比率18.4%は会社発表値）。

よくある質問

Q. 2025年度の新設住宅着工戸数はなぜここまで減ったのですか？

2025年4月に省エネ基準の適合義務化が全面施行され、施行前の駆け込み着工（2025年3月は前年同月比39.6%増）の反動で、施行直後の着工が急減しました（2025年4月は同26.6%減）。この反動に建設コストの上昇や人口動態が重なり、2025年度は71万1,171戸、前年度比12.9%減となりました。

Q. 海外事業に強い住宅メーカーほど業績が良いのですか？

一概には言えません。積水ハウスの国際事業は売上高の30.6%を占めますが、2026年1月期の営業利益は前期比50.5%の減益でした。一方、大和ハウス工業や住友林業は海外の利益比率が売上比率を上回っています。海外比率の高さそのものより、まずは会社ごとの利益の中身を見ることが大切です。

Q. 住友林業のTri Pointe Homes買収はどれくらいの規模ですか？

2026年2月13日発表の取得価額（アドバイザリー費用等含む）は約6,550億円（1株47米ドル）で、2026年5月14日に買収が完了しました。株式取得対価は約4,003百万米ドルで、円建て融資8,351億円で調達しています。買収後、住友林業グループの米国での住宅供給規模は年間約1万5,000戸、全米5位相当になります。

Q. 省エネ基準義務化で住宅価格はどれくらい上がりますか？

国土交通省の試算例（2018年時点）では、120㎡の戸建住宅で追加コストは約87万円、総建設費の約4.0%とされています。回収期間は光熱費低減効果で約35年という試算です。

Q. この業界の動きは、住宅以外の業界にも参考になりますか？

国内市場の縮小を海外事業や単価上昇で補いながら、海外のなかでも対応の差が最終的な利益の配分を左右します。この動きは、住宅以外の成熟した産業でも起きます。

主な出典

国土交通省「建築着工統計調査報告（令和7年度計分）」（2026年4月30日公表）／同「報道発表資料：建築着工統計調査報告（令和7年3月分・令和7年4月分）」／同「建築着工統計調査報告の訂正について」（2025年6月30日付、令和7年4月分の季節調整済年率換算値を42.0%減から42.2%減へ訂正）／国土交通省「住宅：令和4年度改正建築物省エネ法の概要」／同「住宅の省エネルギー基準と評価方法」／同「省エネ基準への適合のための追加コスト等の試算例について（住宅）」（2018年9月21日・社会資本整備審議会建築分科会建築環境部会資料）／積水ハウス「2026年1月期決算短信〔日本基準〕（連結）」「2025年度決算概要」（いずれも2026年3月5日）／大和ハウス工業「2026年3月期決算短信〔日本基準〕（連結）」（2026年5月13日）および有価証券報告書第87期（2026年6月17日提出）／住友林業「2025年12月期決算短信〔日本基準〕（連結）」（2026年2月13日）および「2025年12月期決算概要および2026年12月期計画」（同）／住友林業「米国Tri Pointe Homes, Inc.の株式取得（子会社化）及び特定子会社の異動に関するお知らせ」（2026年2月13日）／同「Tri Pointe Homes, Inc.の買収完了に関するお知らせ」（2026年5月14日）／住宅産業新聞（大手住宅企業の1棟あたり平均単価集計・2024年度）。決算期は積水ハウスが2月〜翌1月、大和ハウス工業が4月〜翌3月、住友林業が1月〜12月で統一されていません。百万円表示の原数値は億円に換算して記載しています。

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※2026年8月時点の情報をもとに作成しています。監修：森英朗。

監修：森英朗（セルウェル株式会社代表取締役／プロヴェナンスグループ CEO）